关于旅游地产，我们听了太多的伪概念

有业内人士说，目前上市房企百强中起码有90家有旅游地产的项目。听到了也吓了小田一跳，但这么高的参与度也说明了旅游地产现在的火热。

十一黄金周也是这些旅游地产项目的高频亮相时间，而作为全年最后一个大长假，十一也自然是旅游地产项目的卖力营销推广的最后时机。不是刚需的旅游地产，做起传播来也是噱头十足，概念多样。


其中一个概念，就是旅游地产的升级。第一阶段、第二阶段也好，还是看似更酷的1.0、2.0也罢，不同的说法都是为了同一个目标，证明我的模式更新，我站在时代的前沿，我不仅仅只是一个项目，我在升级整个景区的旅游产业。。。


其实，完全可以不必这么激动。旅游地产，顾名思义，先有旅游后有地产，首先讲的是玩，然后才有围绕着玩的一系列物业配套设施的开发建设，乃至专门为卖房而设的度假公寓、度假别墅等旅游地产产品。

所以各位喧宾夺主的地产商们，咱们还是老老实实干我们的配角吧。你看在北京广受好评的古北水镇项目，其旅游产业的规划就完全由中青旅、乌镇等旅游行业的专家老手牵头组织实现，龙湖地产也就老老实实地跟着做他擅长的度假别墅——长城源著，也不去谈什么旅游地产的升级概念。结果如何？古北水镇算是提升了北京京郊游、短期度假需求的整体水准，而龙湖的长城源著也大卖，创下了多个市场纪录。


龙湖长城源著


同样被看好的还有丽江雪山艺术小镇——这个几个月前刚被阳光100收购51%股权的项目。不过小田得到的消息是，虽然阳光100当了大股东，但之前操盘的李亚鹏却没有退居二线，而是继续发挥团队在文化艺术资源方面的优势，集中精力于资源整合，把各式文娱乃至艺术前线的活动资源引到丽江去，再造一个丽江的艺术嘉年华。


这才是一个旅游地产的绝佳合作案例，让专业的人来做专业的事，回归本色，而不是让不切实际的雄心吞噬了自己。

所以，还是少谈一下旅游地产的模式升级吧，即便有模式有升级，那更多也是具体某个地方旅游产业在发展，在创新，在升级，地产开发商们永远在其中扮演配角。不过换个角度，我们还是能把事情谈的更清楚点。那就是在旅游产业升级的不同阶段，地产开发商到底都有做些什么？



比如现在业内公认的旅游地产1.0，也就是所谓观光游阶段，其实跟地产开发商没什么关系。

一座古城、一座雪山、一湾湖水甚至一棵古树都可以吸引人过来一游，住一晚，拍拍照，看看风景就走人。围绕旅游人群可做的生意也就是一些餐饮、住宿之类的了。

这些需要开发商介入吗？当地居民或村民自己就解决了。你看看凤凰古城，乃至十年前的丽江，住的不都是民宅，吃的不都是街边摊么？你要跑去盖个五星级酒店，对不起，还真没人什么生意。



凤凰古城


丽江古城


旅游地产2.0有人说是体验，对不起，核心依旧不是地产。

所谓的体验，就是说已不再是天赋资源的简单消费了，而是围绕其做了很多扩展衍生开发，拥有了新的玩法及经济点，甚至形成不一样的氛围。比如丽江，除了雪山古镇，酒吧客栈也是别样的文化。再比如亚布力的滑雪场，三亚的海滩，都依托着天赋资源做了深入的二次开发。有了多层次的二次开发，开发商才有介入的空间，至少盖个五星级酒店也不怕没客人久住啊。

做好旅游周边配套的精细服务，是旅游地产在这一阶段可以发挥的空间。比如乌镇，比如古北水镇，虽然并不处于主导，但地产商在酒店、度假别墅、商铺等的开发及运营方面，其实就有很多可做的工作，做的好了，的确还能为旅游氛围加分不少。


旅游地产3.0，有人归结为高端休闲游。但小田认为这完全是地产商为了卖房子而编出的伪概念。

如果从旅游行业的视角而言，其实应该是摆脱了对旧有资源的依赖，新生出来的旅游经济增长点。比如瑞士达沃斯，每年论坛一办，人潮汇聚，但达沃斯是怎么起来的呢？最早还不是一个旅游胜地，靠着阿尔卑斯山的大好风景，从滑雪胜地一步步的发展起来的，期间一步步走过1.0、2.0时代，最后在3.0时代里，滑雪也好，湖光山色也好，在达沃斯的夏天都成了附属的东西，核心只有一个——世界经济论坛。


地产开发商要做的工作可比2.0时代要多多了，无论从物业形态还是从运营内容来讲，丰富度与质量要求都提升很多，而且需要极高的规划及生产能力。

但大多数情况下，地产开发商在旅游3.0时代仍旧摆脱不了附属的角色，要升级到这一步，要么得依靠强大的资源运营能力，要么就本身具备强大的内容生产制造能力。前者是达沃斯，后者是迪斯尼，但这种能力却是绝大部分房地产开发商所不具备的。


再来看看国内的案例吧，比如已经顺利召开互联网大会的乌镇，就颇有点3.0时代的样子了，在那么一个时段，人们汇聚于此不是为了古镇，不是为了江南水乡，而是因为新经济。


以江南水乡闻名的乌镇，现在也在开拓不依附于自然资源的旅游新增长点。

而在丽江的阳光100雪山艺术小镇，也有这样发展的苗头，但这也同样不是一个单纯的房地产或旅游地产项目，卸下并不擅长的地产销售重担之后，李亚鹏在这个项目上或许能更快获得成功。这个整体以商铺、客栈为主的项目里，规划很多最终需自持的公共建筑，而基于这些物业，李亚鹏规划了很多常年举行的活动。“永不落幕的艺术现场”就是雪山艺术小镇对外打出的一个旗号，Coart艺术节、艺莲市集等常年举行的艺术活动都有招徕游客，形成新的旅游热点的号召力。而新股东阳光100，也希望为项目引入会展经济，互联网创客经济等新的元素。


这些摆脱了对自然资源依赖的运营内容一旦获得成功，就是丽江旅游3.0时代的开端。


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